DEPREM SONRASI YERİNDE DÖNÜŞÜM SÜREÇLERİNDE MÜLKİYET HAKKI İHLALLERİ

6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen depremler sonrasında yürürlüğe konulan yerinde dönüşüm uygulamaları, yalnızca bir yeniden inşa süreci değil; aynı zamanda mülkiyet hakkının sınırlarını doğrudan etkileyen çok katmanlı bir hukuki rejim ortaya çıkarmıştır.

Bu süreçte özellikle ticari nitelikli taşınmazlar bakımından; fiilî kullanım alanlarının daraltılması, ekonomik değer kaybı, kira gelirinden mahrumiyet ve mülkiyet hakkının fiilen ortadan kaldırılması gibi ağır sonuçlar doğmaktadır.

Bu çalışma; söz konusu süreçlerde ortaya çıkan hukuki sorunları sistematik biçimde ele almakta ve hem uygulayıcı avukatlar hem de hak kaybına uğrayan kişiler açısından somut bir yol haritası sunmayı amaçlamaktadır.

Hukuki Çerçeve ve Mevzuat Sınırları

Yerinde dönüşüm uygulamaları esas olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 7452 sayılı düzenleme kapsamında yürütülmektedir.

Mevzuatın Belirlediği Sınırlar

Söz konusu düzenlemeler şu temel güvenceleri korur:

●    Mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz.

●    Malik iradesini bertaraf etmez.

●    Çoğunluk kararını sınırsız bir yetkiye dönüştürmez.

Salt çoğunluk ilkesi yalnızca sürecin başlatılmasına yöneliktir. Maliklerin bağımsız bölüm hakları, fiilî kullanım alanları ve ekonomik değerleri üzerinde doğrudan tasarruf yetkisi vermez.

Mülkiyet Hakkı İhlal Türleri

Uygulamada en sık karşılaşılan ihlaller şu başlıklar altında toplanmaktadır:

1.   Fiilî kullanım alanının daraltılması

2.   Asma kat, eklenti veya ticari alanların proje kapsamı dışında tutulması

3.   Arsa payının fiilen azaltılması

4.   Değerleme raporlarının taraflı hazırlanması

5.   Müteahhit lehine alan aktarımı

6.   Malik rızası alınmadan fiilî müdahalede bulunulması

Bu ihlaller çoğu zaman tek başına değil; bir arada ve organize biçimde ortaya çıkmaktadır.

Bu tür uyuşmazlıklarda zarar yalnızca fiziksel değildir. Üç farklı boyutu birlikte değerlendirilmelidir:

1. Fiziksel Zarar

Kullanım alanının proje kapsamında daraltılması.

2. Ekonomik Zarar

Taşınmazın piyasa değerinin düşmesi.

3. Gelir Kaybı (Kira Mahrumiyeti)

Ticari taşınmazın kira getirisinden yoksun kalınması.

Bu üç unsur birlikte değerlendirilmeden gerçek zarar ortaya konulamaz ve sağlıklı bir tazminat hesabı yapılamaz.

Delil Tespitinin Kritik Önemi

Uygulamada yapılan en büyük hata: delil tespiti yapılmadan dava açılmasıdır. Zaman geçtikçe projeler değişmekte, fiziksel durum ortadan kalkmakta ve ispat imkânı giderek zayıflamaktadır.

Bu nedenle 6100 sayılı HMK'nın 400 ve devamı maddeleri kapsamında derhal delil tespiti başvurusunda bulunulmalıdır.

Tespitte Belirlenmesi Gereken Hususlar

●    Deprem öncesi fiilî kullanım durumu

●    Deprem sonrası projede öngörülen alan

●    İki durum arasındaki metrekare ve değer farkı

●    Taşınmazın güncel piyasa değeri

●    Emsal kira getirisi

Kamu Altyapı Faaliyetleriyle Bağlantı

Bazı durumlarda taşınmazın zarar görmesinde kamu altyapı projeleri (örneğin alt geçit kazıları) belirleyici bir etken olabilmektedir.

Bu gibi hâllerde doğrudan kusur isnadı yapılmaksızın şu adımlar izlenmelidir:

●    Teknik veriler derlenmelidir.

●    Zemin ve kazı etkileri incelenmelidir.

●    Bilirkişi aracılığıyla nedensellik bağı kurulmalıdır.

Bu aşama, ileride açılacak tam yargı davaları açısından belirleyici nitelikte olup atlanmamalıdır.

Sebepsiz Zenginleşme Boyutu

Yerinde dönüşüm süreçlerinde en kritik hukuki başlıklardan biri, mülkiyet hakkına yönelik müdahalenin yalnızca haksız fiil veya sözleşmeye aykırılık kapsamında değil; aynı zamanda sebepsiz zenginleşme çerçevesinde değerlendirilmesinin zorunlu olmasıdır.

Tipik Aktarım Örüntüleri

Somut uyuşmazlıklarda sıklıkla şu yapı ortaya çıkmaktadır:

●    Bir kısım maliklerin (çoğunlukla ticari alan sahiplerinin) fiilî kullanım alanları daraltılmakta,

●    Buna karşılık müteahhit firma ve/veya diğer maliklere ilave bağımsız bölümler, metrekare avantajı veya ekonomik değer transferi sağlanmaktadır.

Bu durumda mesele yalnızca bir mülkiyet ihlali değil; aynı zamanda bir tarafın malvarlığında meydana gelen eksilmenin, diğer tarafın malvarlığında karşılık bulan artışa dönüşmesidir.

TBK m. 77 Uyarınca Aranan Unsurlar

TBK m. 77: "Bir kimse, haklı bir sebep olmaksızın başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşirse, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür."

Bu hükmün uygulanabilmesi için üç temel unsur aranır:

1.   Zenginleşme: Müteahhit veya diğer maliklerin ekonomik kazanç elde etmesi

2.   Fakirleşme: Davacı maliklerin kullanım alanı, değer veya gelir kaybına uğraması

3.   İlliyet bağı: Bu kazanç ile kayıp arasında doğrudan bağlantı bulunması

Sebepsiz Zenginleşmenin Tipik Göstergeleri

●    Davacıya ait ticari alanın daraltılırken aynı alanın başka bağımsız bölümlere dönüştürülmesi

●    Asma kat, depo veya ticari kullanım alanlarının projede yok sayılması, ancak başka maliklere avantaj olarak yansıtılması

●    Düşük maliyetli proje kurgusu ile davacının taşınmazı üzerinden örtülü finansman sağlanması

●    Değerleme raporları aracılığıyla yapay arsa payı kaydırmalarının gerçekleştirilmesi

Temel soru şu şekilde formüle edilmelidir: Davacı maliklerin kaybı olmasaydı, davalı taraf bu kazancı elde edebilir miydi? Yanıt olumsuzsa, bu kazanç hukuken korunamaz.

Açılacak Davaların Stratejik Sırası

Bu tür dosyalarda başarı, doğru stratejiyi ve hukuki adımların doğru sırasını izlemeye bağlıdır:

4.   Delil tespiti (HMK m. 400 vd.)

5.   Müdahalenin meni davası

6.   Tazminat davası

7.   Sebepsiz zenginleşme davası

8.  İdareye karşı tam yargı davası

Yanlış sıralama dava kaybına, hak düşümüne veya ispat imkânının ortadan kalkmasına neden olabilir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

●    Salt çoğunluk kavramının yanlış ve genişletici yorumlanması

●    Değerleme raporlarının yeterince sorgulanmaması

●    Teknik inceleme yapılmadan dava açılması

●    Kira kaybının zarar hesabına dahil edilmemesi

Bu hatalar, telafisi son derece güç ya da imkânsız sonuçlar doğurmaktadır.

Sonuç ve Değerlendirme

Yerinde dönüşüm süreçleri, mevzuatın öngördüğü sınırlar ve yargısal denetim mekanizmaları etkin biçimde işletilmediği takdirde, mülkiyet hakkını korumaya yönelik bir araç olmaktan çıkarak aksine bu hakkın fiilen ortadan kaldırıldığı, geri dönüşü güç hatta imkânsız sonuçlar doğuran bir müdahale mekanizmasına dönüşebilmektedir.

Özellikle salt çoğunluk ilkesinin yanlış ve genişletici yorumlanması, teknik denetim süreçlerinin yüzeysel yürütülmesi ve değerleme faaliyetlerinin objektiflikten uzaklaşması hâlinde; maliklerin rızası hilafına gerçekleşen alan daraltmaları, ekonomik değer kayıpları ve gelir mahrumiyetleri sistematik bir hak ihlaline evrilmektedir.

Bu nedenle söz konusu uyuşmazlıklarda klasik dava yaklaşımı yetersiz kalmakta; teknik veriler ile hukuki analizlerin eş zamanlı ve entegre biçimde yürütülmesi zorunlu hâle gelmektedir. Taşınmazın deprem öncesi ve sonrası durumu, fiilî kullanım şekli, mimari projeler, zemin ve yapı özellikleri ile ekonomik değer unsurları birlikte değerlendirilmeden sağlıklı bir hukuki sonuca ulaşılması mümkün değildir.

Delil tespiti kurumu bu bağlamda yalnızca yardımcı bir araç değil; davanın kaderini belirleyen temel aşama niteliğindedir. Zarar hesabı ise salt yüzeysel bir metrekare farkı üzerinden değil; taşınmazın konumu, ticari niteliği, emsal değerleri ve potansiyel kira getirisi dikkate alınarak bütüncül bir ekonomik analiz çerçevesinde yapılmalıdır.

Öte yandan, ortaya çıkan tablo yalnızca bir zarar doğurmuyor; aynı zamanda başka kişiler lehine bir kazanç yaratıyorsa, bu durumda sebepsiz zenginleşme hükümlerinin devreye alınması hukuki bir zorunluluk hâline gelir.

Bu alan, artık klasik uyuşmazlık çözüm yöntemleriyle ele alınabilecek bir alan olmaktan çıkmıştır. Hukuk, mühendislik ve ekonomi disiplinlerinin birlikte çalışmasını gerektiren, yüksek uzmanlık ve stratejik yaklaşım zorunluluğu bulunan özel bir yargılama alanına dönüşmüştür.